Phải có các phương pháp tính giá đất phù hợp nhất

Sáng ngày 3-11, tại phòng Diên Hồng, Quốc hội tiến hành thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đại biểu Lê Minh Nam, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đại biểu Quốc hội tỉnh Hậu Giang, góp nhiều ý kiến cho dự thảo này.

Sớm cụ thể hóa chính sách lớn trong Nghị quyết 18

Ông Lê Minh Nam nói, cần nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn việc triển khai quyền của Nhà nước trong điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.

Đại biểu Lê Minh Nam phát biểu tại phòng Diên Hồng.

Theo đại biểu, đề nghị này rất phù hợp với chủ trương của Đảng đã nêu tại điểm 2.3, 2.5 Mục II phần 4 Nghị quyết 18 của Trung ương. Theo đó, phải quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất, được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi, mở rộng và nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô. Một chính sách lớn giúp tạo lập nguồn lực quan trọng cho Nhà nước để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng đã được đặt ra từ lâu, cần được hoàn thiện thêm. Trong khi kinh nghiệm quốc tế đã có, thực tiễn quản lý cũng đủ cơ sở xem xét tổng kết để thể chế hóa thành quy định pháp luật phải quyết tâm xác định rõ trong luật sửa đổi và sớm tổ chức thực hiện.

Ủy viên Thường trực, Ủy ban Tài chính - Ngân sách nêu cụ thể đó là phải biên tập bổ sung làm rõ nội hàm, quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Nghị quyết 18 để đưa vào quy định tại khoản 54 Điều 3, giải thích từ ngữ làm cơ sở thống nhất hướng dẫn thực hiện tại các điều luật cụ thể.

Và ông lưu ý là ngoài việc làm rõ nội hàm vùng phụ cận hay quỹ đất phụ cận nêu trên, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát thêm quy định “công trình hạ tầng kỹ thuật” tại khoản 54 Điều 3 dự thảo với giải thích từ ngữ “hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật” tại khoản 22 Điều 3 Luật Xây dựng hiện hành để tránh xung đột giữa các văn bản do quy định tại 2 văn bản hiện có thể gây ra cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Đồng thời, bắt buộc phải xác định vùng phụ cận có tiềm năng tăng giá trị do tiếp giáp với các công trình hạ tầng được đầu tư nhưng không phải do đầu tư của người sử dụng đất mang lại để đưa vào quy định tại Chương V nhằm định hướng xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng bộ từ cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện.

Qua đó, tạo lập quỹ đất phụ cận và đấu giá, tạo nguồn lực dùng để điều tiết chênh lệch địa tô tăng thêm, không để khoản địa tô chênh lệch này lọt vào tay những người tranh thủ đầu cơ hưởng lợi trên thành quả đầu tư của nhà nước. Hiện tại, Chương V, Chương VI, Chương VII của dự thảo đã có quy định tại điểm d khoản 2 Điều 66, khoản 26 Điều 79, điểm d khoản 1 Điều 113, nhưng chưa rõ, chưa đủ tính đồng bộ, thống nhất theo hệ thống để triển khai thực hiện đầy đủ chính sách này.

Bổ sung các nguyên tắc, phương pháp tính giá đất

Vấn đề về giá đất, địa biểu Lê Minh Nam nêu một số ý kiến đáng quan tâm.

Cụ thể, với các phương pháp định giá đất đang quy định tại khoản 5 Điều 159 đều có tính giả định, ước tính và cho kết quả ước tính dựa trên nguồn thông tin đầu vào được tính toán phù hợp với nguyên tắc căn cứ quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 của điều này. Trước khi định giá thửa đất, khu đất vẫn chưa có giá cho đến thời điểm định giá. Trong khi mỗi phương pháp định giá đất với cách tính khác nhau sẽ định ra một kết quả khác nhau.

Ông Nam nói: Xét trên khía cạnh khoa học và thực tiễn cho thấy, mỗi phương pháp đều có mặt ưu điểm, hạn chế và có thể chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng định giá đất. Như vậy, trong trường hợp kết quả định giá khác nhau thì phải ứng xử như thế nào? Nếu không giải quyết và quy định ở luật về nguyên tắc thì có giao cho Chính phủ hướng dẫn cũng khó triển khai thực hiện.

“Vì vậy, tôi đề xuất nên chăng cần nghiên cứu để bổ sung thêm nguyên tắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau về kết quả dựa trên các tiêu chí cụ thể hoặc áp dụng phương pháp loại trừ hay phương pháp kết hợp, phương pháp bình quân. Chỉ khi có căn cứ pháp lý để chứng minh cho việc đưa ra quyết định định giá thì mới vừa đảm bảo tính khả thi, vừa yên tâm cho người ra quyết định, nếu không việc sợ sai và tình trạng phát sinh điểm nghẽn vẫn cứ tiếp tục tồn tại”, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Tài chính - Ngân sách Lê Minh Nam phát biểu.

Về khoản 2 Điều 160 bảng giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Việc xác định bảng giá đất là xác định giá hàng loạt; phương pháp xác định phải khác với phương pháp xác định cụ thể cho từng thửa đất, khu đất như quy định tại khoản 5 Điều 159. Vì vậy, ông Nam yêu cầu cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất tại luật để thống nhất thực hiện.

Vấn đề trách nhiệm theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai, ông Lê Minh Nam thong tin, Điều 234 dự thảo luật quy định về hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý sử dụng đất đai, đang được sửa đổi theo hướng giản lược hơn so với quy định hiện hành tại Điều 200 Luật Đất đai 2013; thực tế qua giám sát tối cao của Quốc hội, việc tổ chức thực hiện thu thập thông tin tổng hợp báo cáo trên phạm vi toàn quốc đối với những thông tin về đất đai đang còn rất hạn chế. Cho nên đề nghị cần phải có những quy định bổ sung về chế tài và các nguyên tắc để làm sao đảm bảo việc thực hiện thu thập, đánh giá và quản lý thông tin đầy đủ phục vụ cho công tác quản lý.

T. Thức - M. Xuyên