Điều kiện và diện tích tối thiểu khi tách thửa đất

Luật Đất đai năm 2024 có nhiều nội dung phân cấp cho UBND cấp tỉnh, trong đó có quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất (tại khoản 4, Điều 220). Đây là một trong những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm.

Dự thảo quy định đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, diện tích tách thửa tối thiểu là 700m².

Ngày 5-3-2024, Thủ tướng Chính phủ giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền ban hành, bảo đảm phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai.

Điều kiện tách thửa

Từ những cơ sở trên, UBND tỉnh yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng dự thảo Quyết định ban hành quy định về điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Dự thảo đang được lấy ý kiến các sở, ban, ngành, địa phương và người dân theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng của người dân.

Cụ thể, dự thảo quy định, đối với đất phi nông nghiệp, điều kiện để tách thửa phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 220, Luật Đất đai năm 2024 và không thuộc các trường hợp không được tách thửa sau đây: Đất thuộc dự án nhà ở, khu dân cư, tái định cư và khu đô thị mới theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp thông báo thu hồi đất đã quá 12 tháng kể từ ngày ký); tự quy hoạch phân lô, phân thửa, phân chia đất làm đường khi chưa có chủ trương chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, cũng không được tách thửa.

 Ngoài ra, đất thuộc các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; các trường hợp thuê đất trong các khu, cụm công nghiệp (trừ trường hợp được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê); các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhưng chưa triển khai thực hiện dự án hoặc dự án đã triển khai thực hiện, nhưng chưa hoàn thành theo quyết định phê duyệt dự án đầu tư. Đất thuộc dự án đầu tư, nhưng đã hết thời hạn đầu tư không được gia hạn tiến độ đầu tư, thì sẽ không được tiến hành tách thửa.

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo cũng quy định, ngoài các điều kiện theo quy định tại Điều 220, Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đối với đất nông nghiệp phải đảm bảo cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; không thuộc trường hợp tự chuyển mục đích đất nông nghiệp xây dựng nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt để ở trên đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định (trừ trường hợp đã chuyển mục đích, xây nhà ở trước ngày 1-8-2024).

Diện tích tối thiểu khi tách thửa

Bên cạnh quy định về điều kiện tách thửa, dự thảo của UBND tỉnh cũng quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.

Theo đó, để được phép tách thửa đất phi nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở là 45m² và phải đảm bảo một trong các điều kiện sau: Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m thì kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 5m; trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường có lộ giới nhỏ hơn 20m thì kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 4m; trường hợp thửa đất không tiếp giáp với đường giao thông, thì kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 4m và phải đảm bảo có lối đi hoặc được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.

Ngoài ra, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là 60m² và phải đảm bảo một trong các điều kiện quy định như trên. Trong trường hợp cạnh của thửa đất không là đường thẳng (đường cong, đường gấp khúc) thì kích thước cạnh của thửa đất được tính là tổng chiều dài các đoạn cong, đoạn gấp khúc.

Còn đối với đất nông nghiệp, dự thảo cũng quy định rõ diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác), đất nuôi trồng thủy sản là 700m². Đối với đất cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nông nghiệp khác là 300m2.

Mặt khác, nhằm đảm bảo các quyền của người sử dụng đất, dự thảo cũng quy định các trường hợp không áp dụng điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa. Cụ thể như, tách thửa để thực hiện thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tách thửa do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để thực hiện các dự án, công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương; tách thửa để thực hiện chính sách của Nhà nước về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện chính sách, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, nhà đại đoàn kết.

Đối với trường hợp tách thửa đất có nhiều thửa đất liền kề (liền kề trước, sau, liền kề bên) mà thửa đất được tách đủ diện tích và điều kiện tách thửa, thì các thửa đất liền kề không tính hạn mức tách thửa. Đối với thửa đất ven kênh, trước đây, có cùng thửa đất với thửa đất phía trên lộ, khi tách thửa đất phía trên lộ, thì thửa đất ven kênh không tính hạn mức. Với những trường hợp khác, Chủ tịch UBND cấp huyện, thị xã, thành phố sẽ đề xuất Chủ tịch UBND tỉnh xem xét, quyết định.

Ông Nguyễn Hoàng Anh, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, dự thảo quy định về tách thửa được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 32/2022 của UBND tỉnh về tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh. Dự thảo này đảm bảo tính đồng bộ, chặt chẽ và khả thi. Tính khả thi được thể hiện ở chỗ, với mỗi loại đất có nhiều phương án, điều kiện về diện tích tối thiểu cũng có điểm mới.

Các địa phương đánh giá, dự thảo quy định này có những điểm mới vừa khắc phục được các tồn tại hiện nay, vừa nhằm giải quyết nhu cầu tách thửa cho người dân, nhưng không để xảy ra tình trạng lạm dụng quy định dẫn đến phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng ở đô thị.

Hiện tại, dự thảo quy định về tách thửa, hợp thửa đất vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến các đơn vị liên quan và hoàn thiện nội dung. Sau khi UBND tỉnh ký ban hành, các sở, ngành, địa phương sẽ phổ biến, hướng dẫn người dân thực hiện.

B.B