Hệ quả từ hợp đồng không ghi đúng giá trị thực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, các bên đã giao nhận tiền, nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền thì chủ đất đổi ý không muốn bán. Trường hợp này, pháp luật quy định như thế nào ?

Dù được công chứng đầy đủ, tuy nhiên hợp đồng của ông A. vẫn bị tuyên vô hiệu do không ghi đúng giá trị thực.

Bán rồi lại đổi ý ?     

Trong phản ánh gửi đến Báo Hậu Giang, ông Bùi Văn A., ngụ thị trấn Nàng Mau, huyện Vị Thủy, trình bày: Năm 2018, vợ chồng ông có mua một mảnh đất với diện tích 72m2 của bà Mai Thị T., ở ấp 4, thị trấn Nàng Mau với số tiền 320 triệu đồng. Tuy nhiên, đây là số tiền chuyển nhượng thực tế, bởi giữa ông và bà T. có thỏa thuận về giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 100 triệu đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Thỏa thuận xong, ngày 11-7-2018, cả hai cùng đến văn phòng công chứng tại thành phố Vị Thanh để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi hợp đồng được xác lập, ông A. tiến hành các thủ tục chuyển quyền. Tuy nhiên, khi ông vừa hoàn thành nghĩa vụ thuế cho Chi cục Thuế huyện Vị Thủy thì lúc này bà T. không đồng ý bán đất và đề nghị hủy hợp đồng mua bán giữa ông A. với bà T.

Ông A. bức xúc cho biết, hợp đồng tôi đang làm thủ tục sang tên và đã nộp thuế trước bạ. Để mua đất, tôi phải vay 300 triệu đồng, nhưng do giá đất đang lên nên bà T. mới không đồng ý tiếp tục bán cho tôi. Việc làm của bà T. đã gây ảnh hưởng và thiệt hại cho tôi về vật chất lẫn tinh thần, khi hiện tôi phải đóng lãi ngân hàng hàng tháng. Một việc hệ trọng như vậy, đâu phải bà T. muốn bán là bán, muốn không thì không. 

Còn về phía bà T. thì cho rằng, trước đây bà có đồng ý bán cho gia đình ông A. với diện tích đất và giá cả như trên. Tuy nhiên, hiện các con bà không đồng ý việc bán đất nên bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng.

Giải quyết thế nào ?

Sau khi tranh chấp các bên không thể hòa giải, phía bà T. gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện Vị Thủy đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng đất. Thụ lý và tiếp nhận chứng cứ từ các bên, Tòa án nhân dân huyện Vị Thủy mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ việc tranh chấp.

Ông Phạm Văn Hùng, thẩm phán Tòa án nhân dân huyện Vị Thủy nhận định, về nội dung hợp đồng, các bên thỏa thuận về diện tích, điều kiện chuyển nhượng theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013 là đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, về giá chuyển nhượng thực tế là 320 triệu đồng, nhưng các bên ghi trong hợp đồng là 100 triệu đồng nhằm mục đích giảm thuế phải nộp.

Khoản 2, Điều 124 Bộ luật Dân sự quy định: “Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”. Trong trường hợp này, các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 100 triệu đồng nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế, do đó, giao dịch này vô hiệu do giả tạo. 

Về hiệu lực hợp đồng, ông A. cho rằng hợp đồng đã công chứng nên hợp pháp, do đó ông yêu cầu bà T. tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với yêu cầu này, tòa án cho rằng: Căn cứ Điều 502 Bộ luật Dân sự thì “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”; còn theo khoản 3, Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất… phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Do vậy, theo tòa, mặc dù hợp đồng của ông A. được công chứng hợp pháp, nhưng hợp đồng trên chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, việc ông A. yêu cầu bà T. tiếp tục thực hiện hợp đồng là chưa đủ căn cứ để chấp nhận.

Về mức độ lỗi, tòa xác định rằng, bà T. là bên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng. Theo khoản 5, Điều 428 Bộ luật Dân sự, trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự… Trong trường hợp này, bà T. là người vi phạm hợp đồng nên bà phải có nghĩa vụ bồi thường cho ông A., cụ thể là số tiền ông A. đã nộp vào chi cục thuế.

Sau khi căn cứ các tình tiết trên, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân huyện Vị Thủy đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T., tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11-7-2018 giữa bà T. với ông A. Đồng thời, để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, tòa đề nghị các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; cụ thể ông A. trả đất lại cho bà T., còn bà T. phải trả lại cho ông A. số tiền 320 triệu đồng.

Thiết nghĩ, việc mua bán, chuyển nhượng tài sản, nhất là tài sản có giá trị lớn như đất đai, nhà cửa, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người dân cần thực hiện đúng các quy định pháp luật, đặc biệt là nghĩa vụ thuế để tránh những rủi ro khi có phát sinh tranh chấp như trường hợp trên.

   Bài, ảnh: Đ.BẢO